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市役所に行き、この地域の都市計画を調べる。
市役所の建築課に行き、建築確認申請が出ている物件かどうかを調べる。
誰が住んでいるのかをまわりの人達に聞く。 まわりに住んでいる人々の人種を確かめる。
本人と会って話をするのが一番早いわけだが、競売をかけられている人間が喜んで家を見せて話を受ける事はありえない。 法的には調書上に本人占有とあれば引き渡し命令が出るかどうか。
本人がいなくて、その家族しか住んでいない場合もある。 私の場合はもちろん残代金を払ってからであるが、本人、または本人の家族と話をする。
なかなか根気のいる仕事である。 本人はもう自分の物ではない事は知っている。
当然、買い受け人は敵である。 私の場合は弁護士とか強制執行費用にあてる分をこの債務者にあげて話をする。
それもやわらかくこの話がうまくいかないと時間がかかるのである。 その金額は約数万円～１００万円くらいは見ておけば充分であろう。
これはあくまでも私どもの会社でやった場合である。 期間は２カ月くらいかかる。
これは登記簿謄本、または裁判所の調書にも書いてあると思うが、短期賃借権を裁判所はいつまで認めているかをよく見ないと買い受けしても賃借権が切れるまで使えない事になる。 短期賃借権とは建物は３年、土地は５年、これ以上で設定している場合は無効である。
競売において一番怖いというのがこの短期賃借権である。 この賃借権を設定して占有をしている場合は数％債権者、またはこの代理人なのである。
要するにねばってお金にしようとするか債権の回収をしようとする１つの作戦なのである。 我々にしてもこういう物件にはあまり手は出さないが、何回も流れると価格がかなり安くなった時、占有者から賃借権を買い取っても安いとなれば業者の登場となる。
これは物件番号を見ればすぐわかる。 その物件が何年前に競売に出されたか？現在が平成ｎ年であるから平成５年（ケ）いをする事。
話し合いがうまくいかないとこの賃借人は賃借権を主張して、家賃を供託してくれば、これは３年?５年もかかる長い裁判になる。 あくまでも話し合いで。
数万円～１００万円は見ておいた方がいいだろう。 ２割～３割は価格が下がっている……という事は初めの競売価格の２分の１以下になっているはずである。
現在出ている競売物件がバブル後の競売物件である。 問題は価格である。
鑑定士の付けた価格が土地の下落に追いつかず、１年前に鑑定した価格は今になると一般物件より高いものになったりしている。 現在の競売で競落されるのは数％くらいの物件で、この平成不況の中では、もっと少ない数字になってきている。
また銀行がその物件をどこまで評価するかで、ここまでくると銀行も価格の付けようがなくなって、いくらまでなら融資ができるかわからなくなってきているのである。 後は考え方である。
土地の価格は下がっても建築費は下がっていない。 バブルの時に建てた建物をどこまで評価するかである。
一般にいうオフィスビルとかソシァルビルとかいう物件である。 土地付建物所有者（オーナー）が債務者で競売にかかった場合は、物件所有者と賃借人がはっきりしていれば、その契約書の内容がそのまま競落人が所有者の権利と義務を引き継ぐ事になる。
①旧所有者が預かった敷金とか権利金などもそのまま引き継ぐ。 ②内装費用等、賃貸契約書の内容をそのまま引き継ぐ。
③そのビルが共同ビルであれば管理費の未払い分、積立金、修理代金の未払い分もそのまま引き継ぎ、競落人が支払わなければならない。 ④ガス代、電気代等、公共料金は引き継ぎがない、となる。
物件を買い受ける目的が家賃収入なのか、または自分がその場所で自営の店舗をやるのか、それによって賃借人との話の仕方はまったく違ってくる。 以上のような条件をクリアできれば買いである。
その他、店舗の業種によっても多少条件が違ってくるし、買い受ける前に全体にどんな人々が入居しているか、何か問題はないかを調べる必要がある。 全然問題なくきれいな物件という事はまずありえない。
その問題解決にどのくらいの費用と時間がかかるかも当然調べるべきである。 この時、何か問題があった場合、弁護士に頼むのも方法であるが、たいていの場合、行政書士、または司法書士で充分問に合うと思う。
費用が全然違うのである。 司法書士等で手に負えない場合は弁護士でもやむをえないだろうが、とにかく弁護士は高くつくのである。
不動産業者に知り合いがいれば、３％の手数料で処理してもらう方法もある。 通常の競売の場合、賃借人をすべて立ち退かせるのは大変な仕事であるし、立ち退かせなければ物件としての価値がないとすれば競売金額そのものを立ち退き料を含んだ計算としなければならない。
賃貸借契約書の内容によってもかなり違ってくると思うが、私が今までに競落した同じような物件の例をあげてみよう。 場所は商業地域で飲食業が入居している共同店舗付土地建物であった。
入居店舗は２階建５店舗、土地の大きさは２００㎡くらいであった。 その当時の時価は坪あたり１５０万円（更地価格）くらいであった。
この物件の更地価格は９０００万円～１億円と見積もりされた。 この物件の競売価格は４５００万円くらいだったと思う。
私はこの物件を５０００万円で競落した。 さっそく、立ち退きの話に入った。
競売に出た時は営業していない店も２店舗あって、残り３店舗の話し合いだと思っていたら、話し合いに入ったとたん、店を閉めていた２店舗も営業を始めたのである。 初めは５店舗の店主に集まってもらい、買い受けた事の通知をし、立ち退き料として１店舗３００万円、それに預かり敷金１００万円を加えて１店舗４００万円で話をした。
すぐに契約したのが店を休んでいた２店舗である。 残り３店舗は強制執行をとる方法もあったが、賃借権がまだ切れていない事もあって、各店舗個々に話し合いをする事になった。
２～３カ月で２店舗が５００万円で話がついた。 だが、残り１店舗は弁護士を通じて話し合いに来たのである。
この時の弁護士の要求は１０００万円だったが、すぐに話をして７５０万円で和解をし、すぐに契約し支払いをした。 合計金額は２５５０万円。
これに取り壊し整地費用を入れて、約３０００万円かかった。 この物件の取得金額は約８０００万円かかってしまったわけである。
時価相場より安く買えたが、苦労の割にはそれほどいい相場ではなかったわけだ。 このように立ち退かせる費用、まして競落人が立ち退きを急ぐ場合には、相手の条件をかなりの所まで飲まなければならないので、物件の買入価格は相当安く設定しなければならない。
立ち退き料を安く見積もらず、ある程度の幅を見ておくべきであろう。 これは、土地は地主からの借地で、この借地上に債務者所有の建物がある場合である。
これは古くからの街中に意外に多い。 この土地の所有者が昔からの大地主とか、その近くの寺の所有とかである。
この競売は建物だけの競売であるが、この建物が及ぼす借地面積に対する借地権もこの建物の権利としてついてくるのである。 この借地権の範囲は競売調書に書かれているはずである。
借地権付建物の競売には建物に借地権がついてくるが、これを第三者に売却した場合は借地権の放棄となり、第三者には借地権が消滅する。
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誰が住んでいるのかをまわりの人達に聞く。 まわりに住んでいる人々の人種を確かめる。
本人と会って話をするのが一番早いわけだが、競売をかけられている人間が喜んで家を見せて話を受ける事はありえない。 法的には調書上に本人占有とあれば引き渡し命令が出るかどうか。
本人がいなくて、その家族しか住んでいない場合もある。 私の場合はもちろん残代金を払ってからであるが、本人、または本人の家族と話をする。
なかなか根気のいる仕事である。 本人はもう自分の物ではない事は知っている。
当然、買い受け人は敵である。 私の場合は弁護士とか強制執行費用にあてる分をこの債務者にあげて話をする。
それもやわらかくこの話がうまくいかないと時間がかかるのである。 その金額は約数万円～１００万円くらいは見ておけば充分であろう。
これはあくまでも私どもの会社でやった場合である。 期間は２カ月くらいかかる。
これは登記簿謄本、または裁判所の調書にも書いてあると思うが、短期賃借権を裁判所はいつまで認めているかをよく見ないと買い受けしても賃借権が切れるまで使えない事になる。 短期賃借権とは建物は３年、土地は５年、これ以上で設定している場合は無効である。
競売において一番怖いというのがこの短期賃借権である。 この賃借権を設定して占有をしている場合は数％債権者、またはこの代理人なのである。
要するにねばってお金にしようとするか債権の回収をしようとする１つの作戦なのである。 我々にしてもこういう物件にはあまり手は出さないが、何回も流れると価格がかなり安くなった時、占有者から賃借権を買い取っても安いとなれば業者の登場となる。
これは物件番号を見ればすぐわかる。 その物件が何年前に競売に出されたか？現在が平成ｎ年であるから平成５年（ケ）いをする事。
話し合いがうまくいかないとこの賃借人は賃借権を主張して、家賃を供託してくれば、これは３年?５年もかかる長い裁判になる。 あくまでも話し合いで。
数万円～１００万円は見ておいた方がいいだろう。 ２割～３割は価格が下がっている……という事は初めの競売価格の２分の１以下になっているはずである。
現在出ている競売物件がバブル後の競売物件である。 問題は価格である。
鑑定士の付けた価格が土地の下落に追いつかず、１年前に鑑定した価格は今になると一般物件より高いものになったりしている。 現在の競売で競落されるのは数％くらいの物件で、この平成不況の中では、もっと少ない数字になってきている。
また銀行がその物件をどこまで評価するかで、ここまでくると銀行も価格の付けようがなくなって、いくらまでなら融資ができるかわからなくなってきているのである。 後は考え方である。
土地の価格は下がっても建築費は下がっていない。 バブルの時に建てた建物をどこまで評価するかである。
一般にいうオフィスビルとかソシァルビルとかいう物件である。 土地付建物所有者（オーナー）が債務者で競売にかかった場合は、物件所有者と賃借人がはっきりしていれば、その契約書の内容がそのまま競落人が所有者の権利と義務を引き継ぐ事になる。
①旧所有者が預かった敷金とか権利金などもそのまま引き継ぐ。 ②内装費用等、賃貸契約書の内容をそのまま引き継ぐ。
③そのビルが共同ビルであれば管理費の未払い分、積立金、修理代金の未払い分もそのまま引き継ぎ、競落人が支払わなければならない。 ④ガス代、電気代等、公共料金は引き継ぎがない、となる。
物件を買い受ける目的が家賃収入なのか、または自分がその場所で自営の店舗をやるのか、それによって賃借人との話の仕方はまったく違ってくる。 以上のような条件をクリアできれば買いである。
その他、店舗の業種によっても多少条件が違ってくるし、買い受ける前に全体にどんな人々が入居しているか、何か問題はないかを調べる必要がある。 全然問題なくきれいな物件という事はまずありえない。
その問題解決にどのくらいの費用と時間がかかるかも当然調べるべきである。 この時、何か問題があった場合、弁護士に頼むのも方法であるが、たいていの場合、行政書士、または司法書士で充分問に合うと思う。
費用が全然違うのである。 司法書士等で手に負えない場合は弁護士でもやむをえないだろうが、とにかく弁護士は高くつくのである。
不動産業者に知り合いがいれば、３％の手数料で処理してもらう方法もある。 通常の競売の場合、賃借人をすべて立ち退かせるのは大変な仕事であるし、立ち退かせなければ物件としての価値がないとすれば競売金額そのものを立ち退き料を含んだ計算としなければならない。
賃貸借契約書の内容によってもかなり違ってくると思うが、私が今までに競落した同じような物件の例をあげてみよう。 場所は商業地域で飲食業が入居している共同店舗付土地建物であった。
入居店舗は２階建５店舗、土地の大きさは２００㎡くらいであった。 その当時の時価は坪あたり１５０万円（更地価格）くらいであった。
この物件の更地価格は９０００万円～１億円と見積もりされた。 この物件の競売価格は４５００万円くらいだったと思う。
私はこの物件を５０００万円で競落した。 さっそく、立ち退きの話に入った。
競売に出た時は営業していない店も２店舗あって、残り３店舗の話し合いだと思っていたら、話し合いに入ったとたん、店を閉めていた２店舗も営業を始めたのである。 初めは５店舗の店主に集まってもらい、買い受けた事の通知をし、立ち退き料として１店舗３００万円、それに預かり敷金１００万円を加えて１店舗４００万円で話をした。
すぐに契約したのが店を休んでいた２店舗である。 残り３店舗は強制執行をとる方法もあったが、賃借権がまだ切れていない事もあって、各店舗個々に話し合いをする事になった。
２～３カ月で２店舗が５００万円で話がついた。 だが、残り１店舗は弁護士を通じて話し合いに来たのである。
この時の弁護士の要求は１０００万円だったが、すぐに話をして７５０万円で和解をし、すぐに契約し支払いをした。 合計金額は２５５０万円。
これに取り壊し整地費用を入れて、約３０００万円かかった。 この物件の取得金額は約８０００万円かかってしまったわけである。
時価相場より安く買えたが、苦労の割にはそれほどいい相場ではなかったわけだ。 このように立ち退かせる費用、まして競落人が立ち退きを急ぐ場合には、相手の条件をかなりの所まで飲まなければならないので、物件の買入価格は相当安く設定しなければならない。
立ち退き料を安く見積もらず、ある程度の幅を見ておくべきであろう。 これは、土地は地主からの借地で、この借地上に債務者所有の建物がある場合である。
これは古くからの街中に意外に多い。 この土地の所有者が昔からの大地主とか、その近くの寺の所有とかである。
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